ATO近期对投资房业主自退税做了一次审查，结果发现高达90%的退税案例都有这样那样的错误。最普遍的问题出现在贷款利息、借贷成本、维修与装修问题上。
墨尔本诚明会计师事务所今天为投资房业主朋友们专门准备了退税小贴士，帮助大家避免在自退税时出现常见的错误。
贷款利息
大多数业主都知道投资房贷款的利息可以做税务扣减。但是大家需要注意一些规则：
- 想要利息在相应财年做税务扣减，投资房必须有出租或真的可租。如果因某些原因房子没租出去，确保您保存有力证据证明房子在这段时间是可租的，比如带有时间线索的租房广告；
- 如果该房产在某段时间被业主私用，则这段时间的利息不能做扣减；
- 如果贷款用作多种用途，比如买投资房，又买了新车，那么利息必须准确地区分投资房部分和新车部分。业主退税时，只能申报投资房部分利息做扣减。
谈到这里，也许大家会问：“什么种类的贷款其利息可以做税务扣减呢？” 除投资房出租外，与其相关的还有以下三种：
- 用作装修房产的贷款；
- 用作维修房产的贷款；
- 用来添置可折旧资产的贷款，比如买空调、供暖设备、热水器等。
有用的小贴士：如果您某年个人收益很好，手头有多余的钱，您可以联系您的贷款机构一次性提前支付未来一年的利息，用作当年退税的扣减来减少当年的税务。
借款费用
贷款买投资房会产生借款费用，包括LMI贷款保险、抵押贷款印花税、产权检索费、贷款经纪人费用、估值费、贷款设立费以及其他贷款准备过程中的文件处理费等。
修理、维护费和资本改善
在申报扣减时，大家要注意修理、维护和资本花销的区别：
- 修理是替换出租过程中因磨损或破坏的设施或设备。例如疏通杜塞的下水管道；
- 维护是定期进行防护性措施以期房产能一直处于良好的可出租状态。例如定期杀虫，查白蚁；
- 资本改善是当设施和设备性能和条件得到提升时的叫法。比如增加一堵墙以增加可租房间数或者更换新式节能空调。
只要您的投资房产一直在出租或处于可出租状态，那么处在这种状态下产生的维护费用一般在该财年即可申报税务扣减。买房后到可供出租前，这段时间里的维护费用则需要和资本折旧类一起共度40年，以每年2.5%的速度慢慢折旧。
资本折旧
很多投资房业主在自退税时都忘记了资本折旧。因为这部分是非现金类减扣，没接触过金融财会类的朋友可能不熟悉。简单来讲，如果您买的是40年以上历史的旧房，很可能没有可折旧的了；如果您买的的是小于40年的旧房，考虑折旧问题是有利的；如果您买的新房，绝对不要忘记折旧。
您需要专业的工程造价师（又称工料测量师，Quantity Surveyor)为您测算并提供折旧表用来每年退税时作为申报折旧减扣的证据。
墨尔本诚明会计师事务所提醒拥有投资房的朋友，自行退税时一定要完全弄懂规则。2017/2018财年退税季，ATO对超过1500位自行退税的业主进行审查，发现大量错误，开出总额1百30万澳元的罚单。2018/2019财年退税季，ATO计划审查此类退税个体不少于4500人。
如果您在投资房退税问题上有任何问题，欢迎随时联系墨尔本诚明会计师事务所。